Statenice řeší nedostatek kapacity kanalizace déle než deset let. Od září 2012 platí rozhodnutí zastupitelstva, které zastavilo vydávání nových souhlasů s připojením na kanalizaci. Omezení přitom nedopadá jen na velké developerské projekty, ale také na stávající vlastníky nemovitostí, jednotlivé rodinné domy a drobnou výstavbu v obci. Ve stejné době byla část omezené kapacity – přibližně 400 ekvivalentních obyvatel – smluvně spojena s první etapou projektu ALFA PRAHA, která dodnes nebyla realizována.

Řešením má být vlastní čistírna odpadních vod ve Statenicích. Její příprava ale trvá mnoho let. Pro původní ČOV o kapacitě 6 000 EO bylo vydáno územní rozhodnutí, následně se projekt změnil a v roce 2024 obec uzavřela s ALFA PRAHA smlouvu o společném projektu ČOV s cílovou kapacitou 8 000 EO. Z ní je 3 800 EO určeno projektu ALFA a 4 200 EO obci. Čistírna však v létě 2026 stále nestojí, konečná varianta není podle dostupných podkladů pravomocně povolena, společná společnost obce a developera dosud nevznikla a není jasné, kdy samotná výstavba začne.

Od napojení na Roztoky k nedostatku kapacity

Historie kanalizace ve Statenicích sahá hluboko do 90. let. Původně se počítalo s řešením přes Únětice, ale poté, co se ukázalo, že tam vlastní čistírnu kvůli chráněnému území vybudovat nelze, byla koncepce změněna. V roce 1996 již generel kanalizace počítal s odváděním odpadních vod přes Únětice na ČOV Roztoky. Od roku 2001 Statenice roztockou čistírnu skutečně využívají. 

Postupně byla budována i obecní kanalizační síť. Do její výstavby byli zapojeni soukromí investoři – například v roce 2004 část kanalizace budovala společnost ALFA PRAHA, o rok později další část společnost Ballymore. Už tehdy tak vznikal systém, v němž byly rozvoj obce, developerské projekty a veřejná vodohospodářská infrastruktura velmi úzce propojeny. 

Základním problémem napojení na Roztoky ale vždy bylo, že Statenice nemají k dispozici neomezenou kapacitu. Ta se vyjadřuje počtem EO – ekvivalentních obyvatel, tedy zjednodušeně kapacitou odpovídající produkci odpadních vod určitého počtu lidí.

2011–2012: 400 EO pro ALFA a následný stop stav

Pro dnešní situaci je zásadní období let 2011–2012.

Dne 27. prosince 2011 uzavřela obec se společností ALFA PRAHA memorandum související s první etapou projektu Boušovský. Dobové dokumenty pracují s přibližně 400 EO pro tuto etapu – zhruba 250 EO pro rodinné domy a dalších 150 EO pro bytovou či občanskou část projektu. Historický přehled Paměti Statenic tuto dohodu rovněž uvádí jako rezervaci 400 EO na ČOV Roztoky. 

Už při projednávání plánovací smlouvy v březnu 2012 zaznělo varování, že po poskytnutí této kapacity se může obec dostat z hlediska EO "do mínusu" vůči potřebám stávajících obyvatel. Kritika přitom nesměřovala proti samotnému poskytnutí kapacity ALFA, ale proti tomu, že rezervace nebyla současně dostatečně spojena se zajištěním náhradní kapacity – například novou ČOV nebo dalšími EO v Roztokách.

O několik měsíců později problém skutečně vyústil v mimořádně důležité rozhodnutí.

Dne 17. září 2012 zastupitelstvo jednomyslně schválilo usnesení č. 148/13.8/4, podle kterého se má "s okamžitou platností nevydávat souhlasy s připojením na kanalizaci". U stavebních záměrů mohly být vydávány pouze podmíněné souhlasy s tím, že skutečné připojení bude možné podle kapacity ČOV smluvně přidělené Statenicím.

To je faktický počátek známého stop stavu.

Je důležité nepřisuzovat jeho vznik pouze společnosti ALFA. Zápisy z této doby současně upozorňují na problémy s balastními vodami, technický stav kanalizace, stav přečerpávací stanice a celkově omezenou možnost odvádět další odpadní vody do Roztok. Už 17. září 2012 proto zastupitelstvo současně objednalo za 78 000 Kč bez DPH novou studii proveditelnosti vlastní ČOV Statenice.

Časová souvislost je ale podstatná: obec v roce 2011–2012 rezervovala významnou část omezené kapacity pro budoucí developerskou výstavbu a během téhož roku musela zastavit nové přípojky ostatních stavebníků.

A tato otázka není pouze historická. První etapa projektu ALFA, pro kterou byla kapacita rezervována, dodnes realizována nebyla a rezervace podle současného stavu nezanikla.

Stop stav se netýká jen developerů

Praktický dopad stop stavu je důležité zdůraznit. Omezení není problémem pouze velkých investorů.

Dopadá na stávající vlastníky nemovitostí, rodiny, které chtějí postavit jednotlivý rodinný dům, přestavět nemovitost nebo připojit dosud neodkanalizovaný objekt. Pokud pro jejich stavbu není dostupný EO, nemohou automaticky počítat s připojením na obecní kanalizaci.

Paměť Statenic zachycuje i vyjádření tehdejší starostky Apoleny Novotné, podle kterého obec kvůli stále platnému omezení musela nové obyvatele odkazovat na domovní čistírny či jímky. Sama přitom označila za dva hlavní problémy nedostatečnou kapacitu ČOV Roztoky a stav přečerpávací stanice v Černém Vole. 

Právě to je jeden z nejdůležitějších aspektů celého příběhu: nedostatek kapacity se bezprostředně promítá do života a stavebních možností současných obyvatel obce.

Kolik EO Statenice v Roztokách skutečně mají?

Přesnou odpověď poskytlo v lednu 2024 přímo město Roztoky.

Podle oficiální informace z 16. ledna 2024 byl pro Statenice k 31. prosinci 2012 dohodnut limit 1 300 EO, a to "na základě schválené výstavby představující celkem cca 605 EO".

Do konce roku 2015 byl limit navýšen na 1 400 EO a v roce 2023 dostaly Statenice mimořádně dalších 25 EO na připojení mateřské školy. Celková rezervovaná kapacita Statenic na ČOV Roztoky tak činí 1 425 EO.

Už v zápisech z roku 2017 přitom obec uváděla u tehdejších 1 300 EO přímo: "alokace vyčerpána".

Roztoky navíc v roce 2024 výslovně uvedly, že Statenice při jednáních o jejich modernizaci deklarovaly úmysl vybudovat vlastní ČOV a další zvýšení roztockého limitu již nepožadovat. Roztoky s tím počítají při návrhu kapacity své modernizované čistírny.

Tím se vlastní ČOV Statenice stává nikoliv jen rozvojovým projektem, ale prakticky nezbytnou podmínkou pro odstranění dlouhodobého kapacitního omezení obce.

Vlastní ČOV: plán starý více než deset let

O vlastní čistírně se přitom nezačalo uvažovat až v posledních letech. Studii proveditelnosti obec objednala už v roce 2012.

V roce 2014 bylo v zápisu uvedeno, že ALFA PRAHA po dohodě s obcí objednala studii zaměřenou na možnost získání dotace a tehdejší předpokládané náklady na ČOV činily asi 33 milionů Kč.

Na přelomu let 2016–2017 zastupitelstvo definitivně preferovalo variantu vlastní ČOV Statenice před dlouhodobým spoléháním na další intenzifikaci Roztok. V roce 2017 se již připravovala projektová dokumentace pro novou ČOV o kapacitě 6 000 EO.

Smlouva z roku 2018 a varování Frank Bold

V květnu 2018 obec uzavřela s ALFA PRAHA Smlouvu o spolupráci a finančním zajištění přípravy a realizace ČOV.

Projekt měl mít kapacitu 6 000 EO. Podle smlouvy připadalo postupně 3 200 EO obci a 2 800 EO společnosti ALFA. V první etapě však mělo být pro obec pouze 1 200 EO.

Po komunálních volbách nechalo nové vedení smlouvu právně a technicky prověřit. Dne 15. února 2019 vznikla rozsáhlá analýza advokátní kanceláře Frank Bold.

Její význam pro dnešní debatu spočívá především v otázce kapacity. Frank Bold konstatoval, že smlouva byla uzavírána bez dostatečného odborného podkladu o skutečných a budoucích potřebách obce. Vodohospodářský poradce tehdy považoval 1 200 EO pro obec v první etapě za nedostatečných. Analýza proto položila zásadní otázku, zda by obec neměla nejprve zajistit kapacitu pro stávající zástavbu a teprve potom rezervovat kapacitu nové developerské výstavbě. 

Frank Bold kritizoval rovněž finanční konstrukci. Podle jeho právního posouzení smlouva výrazně komplikovala možnost získat dotaci a vytvářela riziko, že obec bude svou část stavby nucena financovat z vlastních prostředků. Výhrady se týkaly také převodu pozemků, etapizace a smluvních závazků obce.Dne 10. dubna 2019 zastupitelstvo vzalo usnesením č. 58/10.4/19 na vědomí výsledky právních analýz o neúčinnosti a nevýhodnosti smlouvy z roku 2018 a uložilo starostce hledat jiné možnosti řešení ČOV. Pro hlasovalo osm zastupitelů, jeden se zdržel. Ve stejném zápisu je zaznamenáno i vyjádření provozovatele 1. Vodohospodářské, podle něhož byl poměr balastních a splaškových vod přibližně 1 : 1.

To je důležité i pro hodnocení událostí roku 2012: problém skutečně nebyl jen v rezervovaných EO. Významnou roli hrál rovněž technický stav celé kanalizační soustavy.

2021–2024: od ČOV 6 000 EO k nové variantě 8 000 EO

V říjnu 2021 zastupitelstvo souhlasilo s vydáním územního rozhodnutí pro stavbu ČOV připravovanou společností ALFA PRAHA.

Dne 23. září 2022 bylo následně vydáno územní rozhodnutí pro mechanicko-biologickou ČOV Statenice o kapacitě 6 000 EO. V průběhu řízení se řešila řada připomínek provozovatele, obce Statenice, Únětic i dalších účastníků – mimo jiné umístění, ochranné pásmo, vliv na okolí, technologické řešení a budoucí provoz.

Projekt byl později přepracován. Významným důvodem byly také požadavky Únětic a Statenic na posunutí ČOV dále od rybníků.

V březnu 2024 obec ještě udělila souhlas pro stavební řízení původního řešení 6 000 EO podle dokumentace FIALA PROJEKTY. Zastupitelé přitom diskutovali, zda mají k rozhodnutí dostatečné podklady; návrh na odložení hlasování neprošel a souhlas byl schválen poměrem 5 : 4.

V červnu pak byla odsouhlasena nová koncepce SWECO. Samotná změna územního rozhodnutí se stále týkala kapacity 6 000 EO, dispozice ale byla navržena tak, aby bylo možné zařízení rozšířit na 8 000 EO.

Smlouva z roku 2024: ČOV jako společný projekt obce a ALFA

Zásadní změnu přinesla Smlouva o spolupráci – ČOV, kterou obec Statenice a ALFA PRAHA podepsaly 23. srpna 2024. Její uzavření schválilo zastupitelstvo usnesením č. 6/5/2024.

Tato smlouva je dnes nejdůležitějším dokumentem pro pochopení budoucího uspořádání ČOV.

Rozlišuje původní "Stávající ČOV" 6 000 EO, pro kterou již existuje územní rozhodnutí, a novou "Upravenou ČOV" 8 000 EO, která má vzniknout změnou povoleného projektu.

ČOV má vlastnit společná firma 50 : 50

Čistírna nemá být přímo ve stoprocentním vlastnictví obce.

Podle smlouvy má ALFA založit účelovou společnost – SPV – se čtyřmi podíly po 25 %. Obec má za splnění stanovených podmínek postupně získat dva podíly. Výsledná vlastnická struktura tedy má být:

50 % obec Statenice / 50 % ALFA PRAHA.

Druhý podíl má obec získat po dokončení a kolaudaci ČOV s kapacitou alespoň 4 000 EO. Smlouva zároveň nastavuje mechanismy, podle nichž budou u významných rozhodnutí potřeba hlasy obou stran.

To znamená, že klíčová technická infrastruktura Statenic má být podle současného smluvního modelu vlastněna rovným dílem obcí a soukromým developerem.

Komu bude patřit kapacita 8 000 EO?

Smlouva rozděluje kapacitu mezi obec a developerský Projekt ALFA velmi přesně:

Developer má tedy rezervováno 47,5 % celé kapacity, obec 52,5 %.

Pozoruhodný je zejména začátek projektu. V první etapě bude ze 2 000 EO 1 100 EO určeno projektu ALFA a 900 EO obci.

Tady se znovu vrací otázka, kterou otevřela analýza Frank Bold v roce 2019. Tehdy bylo 1 200 EO pro obec v první etapě z odborného pohledu zpochybněno jako potenciálně nedostatečných. Nová smlouva přiděluje obci v první etapě dokonce jen 900 EO.

To samo o sobě neznamená, že je dnešních 900 EO nedostatečných – technické podmínky, projekt a měření se od roku 2019 změnily. Je ale namístě znát aktuální odborný výpočet dokazující, že 900 EO první etapy skutečně odstraní současná omezení stávající obce a umožní připojení dnešních neodkanalizovaných či nově vznikajících individuálních staveb.

Starých 400 EO nezmizelo

Smlouva z roku 2024 obsahuje ještě jedno mimořádně důležité ustanovení.

V článku 6.3 výslovně konstatuje, že na základě původních smluv se obec zavázala zajistit pro Projekt ALFA kapacitu 400 EO a že tento závazek zůstává zachován, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.

To propojuje současnou smlouvu přímo s historií let 2011–2012.

Nejde tedy pouze o dávno zapomenutou rezervaci. Smlouva uzavřená v roce 2024 sama potvrzuje, že původní závazek 400 EO nadále existuje.

Přitom první etapa, pro kterou byla tato kapacita před lety vyčleněna, stále nebyla realizována. Z pohledu současných vlastníků nemovitostí je proto legitimní otázkou, jak velká část nedostatkové kapacity Roztok je dnes skutečně využívána a jak velká část je stále smluvně blokována pro dosud nerealizované projekty.

Kolik bude nová ČOV stát obec?

Smlouva nestanovuje jednu konečnou pevnou cenu stavby. Náklady se mají dělit mezi obec a ALFA podle mechanismu smlouvy, zejména v závislosti na rezervované kapacitě, a stavbu má financovat budoucí SPV také prostřednictvím úvěru.

Zvláštní význam má ustanovení pracující s částkou 20 milionů Kč.

Není přesné říkat, že obec musí už nyní držet 20 milionů korun na zvláštním účtu. Smlouva takovou povinnost výslovně nestanoví.

Její finanční mechanismus ale říká, že pokud obec již na financování výstavby pokryla alespoň 20 milionů Kč a nemá další volné finanční zdroje, může následně požádat ALFA o krátkodobý úvěr.

Prakticky tedy smlouva předpokládá, že obec bude muset být připravena na nejméně dvacetimilionové vlastní finanční zapojení, než může využít tento konkrétní mechanismus financování ze strany ALFA. Konečný účet obce přitom může být vyšší podle skutečných nákladů projektu, úvěrového financování a jednotlivých etap.

To je pro obecní rozpočet významný budoucí závazek.

Současný stav – srpen 2026

Právě zde je největší rozdíl mezi smlouvou a skutečností.

Nová ČOV Statenice zatím nestojí a její výstavba nebyla zahájena.

Projekt je stále v povolovací a přípravné fázi. Původní územní rozhodnutí se týká ČOV 6 000 EO, zatímco smluvní model z roku 2024 počítá s Upravenou ČOV 8 000 EO. Samotná smlouva proto předpokládá další změnu územního rozhodnutí a stavebního povolení. Jako konečný smluvní termín pro získání potřebných pravomocných změn stanovuje 30. leden 2028. Teprve následně a po splnění dalších podmínek má být výstavba zahájena.

Z dostupných dokumentů k srpnu 2026 není doloženo pravomocné povolení konečné varianty 8 000 EO ani konkrétní termín zahájení stavby.

Podle aktuálního stavu dosud také nebyla založena SPV, tedy společnost, v níž mají obec a ALFA získat podíl 50 : 50 a která má být vlastníkem a investorem ČOV.

Obec tak dnes má uzavřenou rozsáhlou smlouvu s developerem, má budoucí finanční závazky a stanovené rozdělení kapacity, ale samotná čistírna zatím fyzicky neexistuje.

A už se jedná o zvýšení na 8 500 EO

Současně ještě před zahájením výstavby vzniká další změna.

Právní informace advokátní kanceláře Kaplan & Nohejl z června 2026 uvádí, že ALFA navrhuje uzavření dodatků ke smlouvám. Jednou z hlavních změn má být zvýšení celkové kapacity nové ČOV z 8 000 na 8 500 EO.

Dodatečných 500 EO má být vyhrazeno projektu ALFA a náklady spojené právě s tímto navýšením mají podle návrhu nést společnosti podílející se na developerském projektu.

Pokud by se ostatní rozdělení kapacity nezměnilo, znamenalo by to:

4 300 EO pro Projekt ALFA a 4 200 EO pro obec.

Developer by tak měl rezervováno mírně více než polovinu celé budoucí kapacity.

Je ale třeba zdůraznit, že jde zatím o návrh dodatku, nikoliv o doloženou účinnou změnu smlouvy. Ještě 24. srpna 2026 byl aktuální návrh dodatku vyžadován od vedení obce.

Co z celé historie vyplývá?

Problém ČOV Statenice není pouze otázkou toho, kdy bude postavena nová čistírna.

Stejně důležitá je otázka, komu byla a bude nedostatková kapacita určena.

Už v roce 2012 byla významná část omezené kapacity spojena s budoucí developerskou výstavbou, zatímco zastupitelstvo současně zastavilo vydávání nových souhlasů k připojení. O čtrnáct let později tato situace stále omezuje individuální výstavbu a vlastníky nemovitostí.

Mezitím se připravuje vlastní ČOV, která má problém jednou provždy vyřešit. Smlouva z roku 2024 ale už před jejím vznikem rozděluje téměř polovinu kapacity developerskému projektu a připomíná, že původní závazek 400 EO vůči ALFA stále trvá.

Právě proto by před vstupem do další fáze projektu mělo být veřejnosti podle našeho názoru srozumitelně doloženo zejména:

• kolik z dnešních 1 425 EO v Roztokách je skutečně využíváno a kolik je rezervováno pro nerealizované projekty;

• zda 900 EO pro obec v první etapě nové ČOV skutečně postačí k odstranění současného stop stavu;

• v jakém stavu je povolování konečné varianty 8 000 EO a kdy se reálně začne stavět;

• jaká bude předpokládaná celková cena ČOV a skutečný finanční podíl obce;

• kdy vznikne společná SPV a jak bude obec v modelu 50 : 50 chránit svůj vliv nad strategickou infrastrukturou;

• a zda a za jakých podmínek bude schválen návrh na zvýšení kapacity na 8 500 EO.

ČOV má být jednou z nejdůležitějších infrastrukturních staveb v novodobé historii Statenic. Po zkušenosti posledních třiceti let by proto její příprava měla být především transparentní a založená na jasné prioritě: nejprve zajistit dlouhodobě dostatečnou infrastrukturu pro obec a její současné obyvatele a teprve v jejím rámci bezpečně plánovat další rozvoj.

Chronologie kanalizace a ČOV Statenice

1995–1996

Opouští se varianta ČOV v Úněticích, generel počítá s odvedením vod přes Únětice do Roztok.

Základ dnešní koncepce.

2001

Statenice využívají ČOV Roztoky.

Obec se stává závislou na kapacitě mimo své území.

2004

ALFA PRAHA buduje část kanalizační sítě.

Začátek dlouhodobého propojení developmentu a vodohospodářské infrastruktury.

27. 12. 2011

Memorandum obce a ALFA PRAHA.

Pro první etapu projektu se pracuje s přibližně 400 EO.

23. 3. 2012

Plánovací smlouva k I. etapě Boušovský.

Zaznívá upozornění, že po rezervaci může obec postrádat EO pro stávající občany.

17. 9. 2012

Zastupitelstvo zastavuje vydávání souhlasů s novými přípojkami.

Začíná faktický stop stav.

17. 9. 2012

Objednána nová studie proveditelnosti vlastní ČOV.

Obec hledá řešení nedostatku kapacity.

31. 12. 2012

Roztoky stanovují limit Statenic na 1 300 EO; při stanovení se počítá i se schválenou výstavbou cca 605 EO.

Pevně omezená kapacita.

2014

ALFA objednává studii možností získání dotace na vlastní ČOV, odhad ceny 33 mil. Kč.

Pokračuje příprava vlastní čistírny.

2015

Limit v Roztokách zvýšen na 1 400 EO.

Dílčí navýšení kapacity.

2016–2017

Obec volí vlastní ČOV místo dlouhodobé závislosti na intenzifikaci Roztok.

Strategické rozhodnutí.

2017

Zápis konstatuje: 1 300 EO – alokace vyčerpána. Připravuje se ČOV 6 000 EO.

Nedostatek kapacity je již oficiálně potvrzen.

17. 5. 2018

Podepsána první smlouva o ČOV s ALFA.

6 000 EO, obec 3 200, ALFA 2 800 EO.

15. 2. 2019

Frank Bold vydává právní analýzu.

Kritika nedostatku podkladů o potřebné kapacitě, financování a smluvního nastavení.

10. 4. 2019

Zastupitelstvo bere na vědomí analýzy o neúčinnosti a nevýhodnosti smlouvy a hledá jiné řešení.

Model z roku 2018 se dále neuplatňuje v původní podobě.

2019–2020

Kamerové zkoušky a měrná kampaň kanalizace.

Potvrzují se technické problémy včetně balastních vod.

18. 10. 2021

Obec souhlasí s vydáním ÚR pro novou ČOV.

Projekt se dostává do povolovací fáze.

23. 9. 2022

Vydáno územní rozhodnutí pro ČOV 6 000 EO.

Zásadní povolovací krok.

2023

Roztoky poskytují dalších 25 EO speciálně pro obecní mateřskou školu.

Limit Statenic se zvyšuje na 1 425 EO.

18. 3. 2024

Obec souhlasí se stavebním řízením původní ČOV 6 000 EO.

Snaha zachovat původní povolovací proces.

19. 6. 2024

Souhlas se změněným projektem SWECO.

ČOV se posouvá od rybníků a řešení umožňuje rozšíření na 8 000 EO.

23. 8. 2024

Podepsána nová Smlouva o spolupráci – ČOV.

SPV 50 : 50; 4 200 EO obec, 3 800 EO ALFA.

2024

Nová smlouva výslovně zachovává původní závazek 400 EO pro Projekt ALFA.

Přímá kontinuita s rezervací z let 2011–2012.

2024–2026

Pokračuje projektování a povolování Upravené ČOV.

Samotná výstavba stále nezačala.

červen 2026

ALFA navrhuje navýšení z 8 000 na 8 500 EO, dalších 500 EO pro svůj projekt.

Při nezměněném zbytku by ALFA měla 4 300 EO a obec 4 200 EO.

srpen 2026

ČOV stále nestojí, SPV není podle aktuálního stavu založena a není znám termín zahájení výstavby.

Kapacitní problém obce zůstává nevyřešen.